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建て替えが必要な建築物を使用した場合の使用利益
【事件番号】最高裁判所第１小法廷判決／平成２１年（受）第１７４２号
【判決日付】平成２２年６月１７日
【判示事項】売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合に，買主からの工事施工者等に対する不法行為に基づく建て替え費用相当額の損害賠償請求において買主が当該建物に居住していたという利益を損益相殺等の対象として損害額から控除することの可否
【判決要旨】売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において，当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど，社会通念上，建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには，上記建物の買主がこれに居住していたという利益については，当該買主からの工事施工者等に対する不法行為に基づく建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない。
【事案】
本件は，新築建物を購入した買主が，当該建物に重大な瑕疵があるとして，建物の施工業者等に対し，不法行為に基づき，建て替え費用相当額の損害賠償を請求する場合において，買主が引渡し後当該建物に居住していること等を利益とみてこれを損益相殺等の対象として損害額から控除することが許されるか否かが争われた事案である。
建築基準法に違反する建物を建築する請負契約
【事件番号】最高裁判所第２小法廷判決／平成２２年（受）第２３２４号
【判決日付】平成２３年１２月１６日
【判示事項】
１ 建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする請負契約が公序良俗に反し無効とされた事例
２ 建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする公序良俗違反の請負契約に基づく本工事の施工が開始された後に施工された追加変更工事の施工の合意が公序良俗に反しないとされた事例
【判決要旨】
１ 注文者と請負人が建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする請負契約を締結した場合において，次の（１）～（３）など判示の事情の下では，上記請負契約は，公序良俗に反し，無効である。
（１） 上記請負契約は，建築基準法所定の確認及び検査を潜脱するため，法令の規定に適合した建物の建築確認申請用図面のほかに，法令の規定に適合しない建物の建築工事の施工用図面を用意し，前者の図面を用いて建築確認申請をして確認済証の交付を受け，一旦は法令の規定に適合した建物を建築して検査済証の
交付も受けた後に，後者の図面に基づき建築工事を施工することを計画して締結されたものである。
（２） 上記建物は，上記（１）の計画どおり建築されれば，耐火構造に関する規制違反や避難通路の幅員制限違反など，居住者や近隣住民の生命，身体等の安全に関わる違法を有する危険な建物となるものであった。
（３） 請負人は，建築工事請負等を業とする者でありながら，上記（１）の計画を全て了承し，上記請負契約の締結に及んだのであり，請負人が上記建物の建築という注文者からの依頼を拒絶することが困難であったというような事情もうかがわれない。
２ 建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする公序良俗違反の請負契約に基づく本工事の施工が開始された後に施工された追加変更工事は，同工事が区役所の是正指示や近隣住民からの苦情など様々な事情を受けて別途合意の上施工されたものであり，その中には上記本工事の施工によって既に生じていた違法建築部分を是正する工事も含まれていたという事情の下では，上記追加変更工事の中に上記本工事で計画されていた違法建築部分につきその違法を是正することなくこれを一部変更する部分があるのであれば，その部分は別の評価を受けることになるが，そうでなければ，その施工の合意が公序良俗に反するもの
ということはできない。
【コメント】
建築基準法に違反する建物を建築することは公序良俗に反する行為であるから、その請負契約は無効であり、同契約に基づく工事代金請求に司法がお墨付きを与えることｈができないという判断をしたもの。