最高裁判所第３小法廷判決 平成１４年９月２４日（判例タイムズ１１０６号８５頁）
【判決要旨】建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。
【概要】
建物の建築工事を注文した被上告人が、これを請け負った上告人に対し、建築された建物には重大な瑕疵があって建て替えるほかはないとして、請負人の瑕疵担保責任等に基づき、損害賠償を請求。
【事案】
１ 被上告人は、上告人に対し、本件建物（三世帯居住用の木造ステンレス鋼板葺２階建て建物）の建築工事を代金４３５２万２０００円で注文。
２ 本件建物は、その全体にわたって極めて多数の欠陥箇所がある上、主要な構造部分について本件建物の安全性及び耐久性に重大な影響を及ぼす欠陥が存するものであった。
３ 基礎自体ぜい弱であり、基礎と土台等の接合の仕方も稚拙かつ粗雑極まりない上、不良な材料が多数使用されていることもあいまって、建物全体の強度や安全性に著しく欠け、地震や台風などの振動や衝撃を契機として倒壊しかねない危険性を有する。
４ 本件建物については、個々の継ぎはぎ的な補修によっては根本的な欠陥を除去することはできず、これを除去するためには、土台を取り除いて基礎を解体し、木構造についても全体をやり直す必要があるのであって、結局、技術的、経済的にみても、本件建物を建て替えるほかはない。
５ 原審の認容した額
建替に要する費用は、建替のための建築費３４４４万円の他、建て替えに伴う引越費用、建て替え工事中の代替住居の借賃等の合計３８３０万２５６０円。本件建物の居住によってＸが受けた利益を６００万円と未払残代金等を控除した後の２３２８万１９２４円と弁護士費用２３０万円の合計額で被上告人の請求を認容した。
【争点】
建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することが、民法６３５条ただし書の規定の趣旨に反して許されないかどうか。
*民法 第六百三十五条
仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。
【判旨】
１ 請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合に、目的物の瑕疵により契約の目的を達成することができないからといって契約の解除を認めるときは、何らかの利用価値があっても請負人は土地からその工作物を除去しなければならず、請負人にとって過酷で、かつ、社会経済的な損失も大きいことから、民法６３５条は、そのただし書において、建物その他土地の工作物を目的とする請負契約については目的物の瑕疵によって契約を解除することができないとした。しかし、請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえない。
２ 建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、同条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。したがって、建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるというべきである。
【コメント】
技術的、経済的にみても、建て替える他ないという場合に建て替えに要する費用相当額について損害賠償義務を課すのは合理的であると考えます。